La pandemia aceleró los tiempos de muchos tipos de procesos e impuso nuevas normas y tendencias a los diferentes mercados vinculados con el real estate comercial. Uno de los que más fueron impactados resultó el de los locales comerciales. El Covid-19, el aislamiento social y preventivo, la irrupción de las ventas digitales, el florecimiento de las apps de delivery, el miedo a los contagios y el “nuevo uso del tiempo”, son factores, que en gran medida, prepararon el escenario para la explosión de los denominados dark stores.Es un tipo de inmueble comercial que, para algunos, está considerado como un local de puertas cerradas; mientras que, para otros, se trata de un tipo de depósito de características similares al de última milla. Lo cierto es que, más allá de las definiciones, en nuestro país cada vez son más las firmas que están optando -de la mano del impulso generado por las ventas electrónicas- por el alquiler o la adquisición de inmuebles de determinadas características que puedan adaptarse a este nuevo formato.SEGUÍ TODAS LAS NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LN PROPIEDADESSegún los especialistas, éstas son tiendas ubicadas en zonas de mucha demanda o de gran densidad demográfica, que no están destinadas al consumidor sino al picker (recolector), un tipo de puesto laboral creado por el e-commerce. “Los inmuebles que se utilizan para los dark stores son una suerte de microdepósitos de mercaderías, donde se preparan los pedidos de las compras online. Dicho de otra manera: son puntos de venta minoristas o centros de distribución que sólo venden online”, comenta Gonzalo Pellejero, Gerente de la División Oficinas y Locales de Grupo Adrián Mercado. Y agrega Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística: “Es un formato que existe hace mucho tiempo, pero que se potenció fuertemente con el crecimiento del e-commerce y la relevancia que cobra la logística en este contexto. Es, además, una parte fundamental de la transformación histórica que está viviendo el retail y un símbolo de la enorme revolución generada por medio del comercio digital”.Estos espacios se abastecen diariamente en función del conocimiento que se tiene del consumidor. A partir de esa información se determina qué ítems son necesarios para satisfacer las posibles entregas de los clientes habituales o potenciales. La ubicación de estas tiendas resulta clave.Son inmuebles que se instalan en zonas de gran densidad demográfica pero no céntricas. Una de las principales demandas radica en que los inmuebles tengan alquileres económicos y que posibiliten accesos buenos y rápidos.Los que conocen del tema sostienen que este tipo de propuestas comerciales tienen demandas muy similares a las denominadas dark kitchens (cocinas industriales habitadas por cocineros importantes que dan respuesta a comandas que llegan de manera virtual). “Éste es un negocio que -podría decirse- forma parte de la misma familia”, dice Jorge Gayoso, broker división Locales de L. J. Ramos.Es un tipo de inmueble comercial que, para algunos, está considerado como un local de puertas cerradas; mientras que, para otros, se trata de un tipo de depósito de características similares al de última milla. (Shutterstock/)Cómo funcionanEste tipo de espacios están conformados por una mezcla entre despensa privada y depósito logístico. Los productos se encuentran ubicados -ordenadamente- en grandes góndolas (de piso a techo) como si se tratase de un hipermercado o de un supermercado, pero donde no hay público ni cajas ni publicidades ni promociones ni precios.La organización interna de este tipo de espacios como el mantenimiento del stock está a cargo de especialistas (stock manager). Estos comercios suelen contar con entre 1500 o 2000 categorías de artículos, en el caso de los que tienen dimensiones medianas; mientras que los más amplios pueden contar con entre 2500 y 3000 tipos de artículos. Los que se encuentran más al alcance son los productos que tienen mayor salida. Todo está ordenado de manera cuidada y con un sentido. No hay nada librado al azar. La clave de este tipo de espacios es que a partir de la clasificación de los productos son ágiles a la hora de los despachos, claves en tiempos en los que la logística es parta esencial de un buen servicio. “Los locales que son buscados para este tipo de propuestas son los que tienen superficies entre 150 y 500 metros cuadrados, es decir no se requieren grandes superficies porque son ‘raquedos’ desde el suelo hasta el techo y se necesita menos espacio entre góndolas, ya que no transitan por allí clientes”, sostiene Gayoso.Pellejero amplía: “Los supermercados y las distribuidoras o empresas de delivery son las principales impulsoras de este tipo de búsquedas. Por lo general, entre las demandas ya no figuran las ubicaciones sobre arterias principales, dado que aquí la visibilidad, el tránsito y la ubicación no se presentan como requisitos imprescindibles como en el retail convencional. Por otro lado, al estar en una calle secundaria pueden conseguirse precios de alquiler más baratos que en las ubicaciones premium”.Cocinas fantasmas: por qué son las nuevas vedettes de la gastronomíaEstos inmuebles comerciales suelen contar con un staff de entre cinco y 10 personas. La mayoría de ellos son pickers: reciben en sus smartphones las listas de los productos a comprar que marcó el cliente desde una plataforma o una de las tantas apps de delivery. El picker es el responsable de armar el pedido, de forma rápida y completa y de entregarlo al siguiente eslabón de la cadena comercial del e-commerce: el repartidor.“Estas propiedades poseen un espacio o área de espera destinado a los recolectores o repartidores. Sólo ingresan al sector de abastecimiento los pickers, que son los responsables de preparar y entregar el pedido (ventanilla mediante) al repartidor, encargado de que los productos lleguen de manera rápida y apropiada al hogar del comprador”, amplía PellejeroEl trabajo de armado de pedidos que aquí se realiza de forma manual, en algunos países es responsabilidad de los robots. En los últimos tiempos, algunas empresas utilizaron la robótica o drones para realizar las entregas domiciliarias.Los productos que más se comercializan mediante este tipo de propuestas son: artículos de perfumería, farmacia, alimentos y cuidado personal. Según las estadísticas que maneja la plataforma virtual Mercado Libre, desde el inicio de la pandemia, las ventas online de alimentos crecieron un 400%; mientras que las de higiene lo hicieron cerca de un 300%. Este dato, según los especialistas, augura que los dark stores vienen a dar respuesta a una creciente demanda. “Sin duda, este tipo de inmuebles parece haber llegado para quedarse y algo que nos anima a afirmar que en esto radica el incremento que tuvieron las ventas de determinado tipo de producto no sólo durante 2020 sino también al día de hoy”, afirma Gayoso.A la hora de hablar de precios, el precio de alquiler de un inmueble de estas características que promedian los 300 metros cuadrados, ronda entre “los US$4 y los US$7 el metro cuadrado”, anticipa Gayoso.Actualmente el 10% de la demanda de espacios comerciales está focalizada en este tipo de inmuebles (Shutterstock/)Los que hicieron puntaUno de los precursores en nuestro país fue el propio Bastitta que, en 2003, cofundó una compañía llamada Capone, que se dedicaba a la distribución de bebidas y snacks. “Por aquel entonces, teníamos dark stores distribuidos por la ciudad de Buenos Aires. El negocio funcionó bien un tiempo, pero sin dudas respondía -más allá de la escala- al tema que hoy nos convoca”, cuenta el CEO de Plaza Logística.Pero si se tiene en cuenta a los dark stores como pequeños y medianos depósitos de mercadería, la firma Markopolis fue una de las pioneras. La marca, que hoy lleva el nombre de Media Naranja Market, es un supermercado 100% digital que ya acumula un lustro de historia en este rubro. La firma, que tiene su sede en el barrio de Villa Crespo y que creció exponencialmente en la comercialización, planea expandirse y sumar tres o cuatro dark stores más, los cuales estarían distribuidos en el AMBA.Depósitos de “última milla”, los más buscados en plena pandemiaUn poco más tarde fue el turno de importantes empresas que pusieron la mira y sus energías en el comercio electrónico. La cadena española de supermercados Día Argentina ya en junio de 2020 contaba con dos dark stores. Uno de ellos era una tienda exclusiva que estaba destinada a la venta online y ubicada en la ciudad de Buenos Aires, en Palermo. El otro inmueble, que respondía a este formato, está en la zona Norte, en la localidad bonaerense de Tortuguitas. En ese caso se trata de una tienda de 900 m2, dentro de un centro de distribución que la firma tiene en ese corredor. Coto tampoco demoró su desembarco en este nuevo tipo de inmuebles. Motivados por el impulso que significó para la firma la cuarentena (triplicaron las ventas digitales desde el inicio de la pandemia), comenzaron a manejar la posibilidad de reconvertir algunas de sus sucursales dándole formato de dark store para ofrecer apoyo a su pujante área de e-commerce.Por su parte, la firma especializada en delivery PedidosYa abrió su primer local de este tipo en abril del año anterior y finalizó 2020 con 22 locales habilitados. La marca prevé en su plan de desarrollo que durante este año inaugurará 60 dark stores en el Área Metropolitana.Según se sabe, Walmart Argentina (que cuenta con 92 sucursales y cerca de 9000 empleados) tiene un importante plan de desarrollo en el que prioriza el comercio electrónico y, por ende, el desarrollo de una red de dark stores. Desde la firma inmobiliaria L.J. Ramos confirman que actualmente el 10% de la demanda de espacios comerciales está focalizada en este tipo de inmuebles; y están convencidos de que el flujo irá aumentando, a medida que el e-commerce continúe con su proceso evolutivo.En el exterior“El término dark stores apareció por primera vez en el Reino Unido en 2009, cuando Tesco abrió sus primeros supermercados de este tipo. En ese momento, recibía alrededor de 475.000 pedidos por semana que se estaban cumpliendo en sus supermercados minoristas. La idea de abrir tiendas oscuras u ocultas para el público era para poder facilitar la distribución en áreas geográficas donde había una gran demanda de entrega de ventas online. El formato pronto se hizo popular en muchos países de Europa y luego en los Estados Unidos”, comenta Pellejero.Galpones: los argentinos apuestan al negocio de última milla en MiamiTanto en América del Norte como en el viejo Continente, actualmente existe una gran variedad de dark stores que abarcan desde alimentos y elementos de primera necesidad hasta espacios específicos dedicados a los rubros de moda, joyería y electrodomésticos. “Estos últimos nacieron recientemente y se engloban bajo el nombre de grey stores (locales gises)”, explica Gayoso. Según Bastitta, en la actualidad existen distintos tipos de jugadores; pero se destacan los emprendimientos nuevos dedicados exclusivamente a este nicho con fuerte impronta tecnológica, de integración y crowdsourcing. Un claro ejemplo de ellos es el desarrollo gastronómico “Cookunity”, que está creciendo fuertemente en Estados Unidos. “El comercio electrónico podría alcanzar el 40% o 50% de las ventas totales en muy poco tiempo. Si esta tendencia continúa ratificándose, los dark stores tienen un potencial enorme y representan una amenaza y -a la vez- una oportunidad para todos los actores involucrados con el comercio de productos”, concluye el CEOo de Plaza Logística.Un modelo similarLa cadena de ventas online de Cencosud se llama Spid 365 y llegará al país este año, con una inversión que rondaría los US$160 millones para el período 2021/2023. Este tipo de locales contará con alrededor de 1600 productos y ofrecerá un servicio de entrega que se garantizaría en un plazo -máximo- de 35 minutos. Aunque se desconoce la fecha de lanzamiento, la propuesta de los dark stores fue incluida en la presentación del plan de inversiones regional para los próximos tres años y contempla un desembolso aproximado de US$1800 millones. Una parte importante de ese monto será destinado a reformar la totalidad de sus tiendas en los países donde opera: Argentina, Chile, Brasil, Colombia y Perú. Y, por otro lado, a desarrollar el canal e-commerce.
Fuente: La Nación
